Thị trường BĐS quý III và 9 tháng năm 2025 ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, giao dịch và giá bán. Tuy nhiên, thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ và đối mặt 5 bất cập lớn, đặc biệt là tình trạng lệch pha cung - cầu và giá BĐS neo cao.
Quý III, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với 67,8% nguồn cung mới. Ảnh: ITN.
Nguồn cung tăng, thị trường tiếp tục “lệch pha”
Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ rõ, quý III/2025, cả nước ghi nhận 1.501 doanh nghiệp BĐS mới, nâng tổng số 9 tháng đầu năm lên 4.090 đơn vị, tăng 18,7% so với cùng kỳ 2024. Tổng vốn đăng ký mới trong 9 tháng đạt hơn 334 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 60,5%. Song song đó, 1.260 doanh nghiệp giải thể, tăng 38,9% so với cùng kỳ.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, quý III ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng gấp 2,4 lần so với quý III/2024. Tính chung 9 tháng năm 2025, nguồn cung BĐS nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024, trong đó có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024.
Nguồn cung mới mở rộng ra các đô thị vệ tinh, trong đó miền Bắc dẫn đầu 49%, miền Nam 27% và miền Trung 23%. Về phía chủ đầu tư, nhóm doanh nghiệp lớn đóng góp hơn 54% nguồn cung mở bán mới trong quý III.
VARS cũng nhấn mạnh, tình trạng “lệch pha” cung - cầu vẫn chưa được cải thiện. Quý III, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với 67,8% nguồn cung mới.
Đặc biệt, tại Hà Nội và TP.HCM, phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m2. Tính chung 9 tháng với 86.000 sản phẩm mới, cơ cấu vẫn nghiêng về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao.
Tỷ trọng căn hộ mới giá trên 50 triệu đồng/m² duy trì ở mức 63%. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp giảm còn 30%, giảm 13 điểm %, trong khi căn hộ sang trọng và siêu sang tăng nhanh lên 33%, tăng 19 điểm %. Riêng Hà Nội và TP.HCM, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.
Chỉ số giá chung cư Hà Nội tăng 96,2% kể từ 2019
Theo ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes, các dự án mở bán mới giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng". Nguyên nhân do nhu cầu ở thực và đầu tư tăng trong bối cảnh dòng tiền “rẻ" và áp lực lạm phát.
Toàn thị trường quý III ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 66%. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77% (tương đương 27.000 giao dịch), tăng 23%. Tính chung 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 68%, tương đương hơn 58 nghìn giao dịch, gấp đôi cùng kỳ 2024, phần lớn đến từ người mua BĐS thứ 2 trở lên.
Giá sơ cấp “neo” cao kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp sôi động do sản phẩm sơ cấp giá cao, tuy nhiên lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế do nguồn hàng có sẵn khan hiếm.
Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, nhiều dự án tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Tại TP.HCM, đà tăng giá lan rộng, cuối quý III, làn sóng đầu tư từ phía Bắc khiến nhiều dự án tăng giá tới 5% chỉ trong một tuần. Chỉ số giá của VARS so với kỳ gốc quý I/2019 cho thấy, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là Hà Nội 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và TP. HCM 56,9%.
Trong quý III/2025, giá bán trung bình căn hộ chung cư trong tập mẫu tại Hà Nội đạt 78,9 triệu đồng/m2 (tăng 5,0% so với quý trước), tại TP. HCM là 81,6 triệu đồng/m2, và tại Đà Nẵng là 67,4 triệu đồng/m2, tăng 7% so với quý trước. Dự báo quý cuối năm 2025, nguồn cung mới tiếp tục cải thiện. Giao dịch sẽ tỷ lệ thuận với tăng nguồn cung nhưng có tính chọn lọc cao.
Giá BĐS được dự báo tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ được bơm ra nền kinh tế trong khi nguồn cung còn hạn chế. Các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc giá cao. Báo cáo nhấn mạnh, giá chỉ được ổn định khi Chính phủ có những giải pháp điều tiết thích hợp, hiệu quả.
Theo Thanh Trà (Tạp chí Xây dựng)